Auf dem Markt für Immobilien knallen derzeit die Sektkorken. Zumindest bei denen, die eine Wohnung oder ein Haus zum Verkauf anbieten. In den Ballungszentren erreichen die Preise bei aktueller Marktlage Rekordhöhen. Wer in diesem Umfeld eine Chance sieht und für seine Immobilie nach potenziellen Käufern sucht, der möchte natürlich den besten Preis erzielen. Doch wie hoch ist der wahre Wert einer Immobilie? Wie kann man ihn als Laie berechnen?

Den korrekten Wohnungswert ermitteln ist natürlich ein brandheißes Thema. Niemand möchte bei seiner eigenen Immobilienbewertung einen Fehler machen und dadurch einen finanziellen Schaden erleiden. Es wäre wirklich ärgerlich unterhalb des Verkehrswerts zu verkaufen und sich tausende von Euros entgehen zu lassen.

Um nicht komplett ahnungslos zu bleiben, verwenden einige Besitzer Webseiten, die eine Online-Immobilienbewertung durchführen. Können solche Tools jedoch wirklich den richtigen Wert einer Immobilie ermitteln? Ist es so einfach ein Objekt zu bewerten, mit den wenigen Informationen, die solche Tools erfragen?

Wir haben uns der Sache angenommen und zeigen Ihnen, wie eine Immobilienbewertung im Internet funktioniert und ob sie wirklich den richtigen Immobilienwert ermittelt?

Immobilienwert im Internet ermitteln – geht das?

Jeder, der im Leben schon etwas über Investitionsrechnung und Barwerte gehört hat, der weiß, dass man mit diesen Methoden nicht nur einen Immobilienwert ganz einfach ermittelt, sondern den Wert einer jeglichen andere Sache.

Letztendlich zählt bei einem Geschäft immer nur das, was Sie an Geld einzahlen und was Sie erhalten. Im Falle von Immobilien sind die Ausgaben der Kaufpreis mit den Kauf-Nebenkosten. Auf der Einnahmenseite finden sich die Netto-Mieteinnahmen, nach Abzug aller laufenden Kosten und der eventuelle Gewinn oder Verlust durch einen Verkauf in der Zukunft.

Allein schon diese Faktoren machen eine 100% korrekte Wertermittlung nahezu unmöglich. Mieteinnahmen unterliegen einer gewissen Systematik und bergen ein kalkulierbares Steigerungspotenzial. Beim Wiederverkaufswert jedoch ist alles möglich. Der Gewinn kann hier bei 0% bis 100% liegen – wie sich im aktuellen Immobilienboom zeigt. Ihn abzuschätzen ist reine Spekulation. Allerdings wird mit diesem Wert die wahre Rendite ermittelt.Was also tun?

Bei vielen Online-Tools wird diese Option gar nicht erst berücksichtigt – was eigentlich ein Fehler ist. Stattdessen muss bei der Online-Immobilienwertermittlung auf andere Rechengrößen zurückgegriffen werden.

Immobilienbewertung anhand der Mietrendite

Wenn sich der Wiederverkaufswert nicht ermitteln lässt, dann greift man in der Praxis gerne auf die Methode zurück, bei der sich der Wert aus den Mieteinnahmen ergibt. Vermietete Immobilien werfen gleichmäßige Zahlungen pro Jahr ab. Teilt man die Jahresmieteinnahmen durch den Kaufpreis und multipliziert ihn dann mit 100 – dann ergibt sich der Prozentsatz, mit dem sich das Geld eines Käufers verzinsen würde. In der heutigen Zeit liegt dieser Zins bei nur wenigen Prozent, da es in der Bank keine Zinsen als Alternative gibt.

Gute Online-Rechner beziehen ihre Variablen aus einer Datenbank des aktuellen Mietspiegels und verwenden die Zahlen, um eine Wohnung oder ein Haus angemessen zu bewerten. Eine Immobilienbewertung im Internet kann mit dieser Methode durchaus sinnvoll sein, wenn sie sich auf die richtigen Zahlen stützt.

Vergleichswertverfahren

Manche Programme ermitteln den Immobilienwert anhand der Datenbasis aktueller Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in ähnlicher Lage. Mit der Angabe der Postleitzahl vergleichen die Online-Rechner die Eingaben schnell mit den momentanen Qaudratmeterpreisen in der gleichen Gegend. Hier wird also davon ausgegangen, dass sich der Verkehrswert daran bemisst, dass in der gleichen Lage Immobilien aktuell zu einem gewissen Wert verkaufen. Somit ist das der Preis, den Sie auch erzielen können.

In gewissem Sinn ist das logisch, denn wieso sollten Kunden einen höheren Preis pro Fläche für Ihr Objekt bezahlen? Andererseits ist diese Form der Immobilienbewertung nicht unbedingt sinnvoll. Vor allem Immobilienbörsen verwenden Zahlen derer Objekte, die bei ihnen in den Annoncen stehen. Je weniger das sind, umso mehr weicht der Durchschnittswert in der Börse vom wahren Marktwert ab. Zudem sind die Quadratmeterpreise darin nur aus den inserierten Verkaufspreisen ermittelt wurden. Allerdings setzen Verkäufer meist etwas mehr an, weil sie wissen, dass immer gehandelt wird. Ganz korrekt ist das auf jeden Fall auch nicht.

Fazit: Wohnungswert ermitteln

Einen Wohnungswert ermitteln kann mit einem Tool im Internet funktionieren. Allerdings herrscht meist Intransparenz darüber vor, mit welchen Zahlen das Programm arbeitet. Das Resultat kann ein grober Hinweis auf den ungefähren Wert sein, allerdings empfiehlt es sich im Ernstfall lieber einen Gutachter zu beauftragen oder einen erfahrenen Makler für diese Aufgabe zu engagieren.