Laut einer Online-Umfrage liegen 40 Prozent aller Hausbesitzer mit der Einschätzung des Wertes ihrer Immobilie deutlich über dem aktuellen Marktpreis. Falsche Preisvorstellungen haben oft fatalen Einfluss auf das Verkaufsgespräch. Eine kostenlose Immobilienbewertung könnte hier mehr Aufschluss geben. Dieser Artikel stellt Ihnen die Faktoren vor, die Ihnen helfen, eine seriöse und realistische Hauswertbestimmung vorzunehmen.

Faktoren, die den Hauswert beeinflussen

Die allgemeine Lage

Lage und Umgebung sind das gewichtigste Kriterium, sowohl für die Bestimmung des aktuellen Marktwertes als auch die zukünftige Preisentwicklung. Eine gute Lage zeichnet sich vor allem durch eine wirtschaftlich starke Umgebung aus. Auch die mögliche zukünftige Entwicklung des Standortes spielt eine Rolle. Dafür sollte nicht nur die unmittelbare Umgebung des Stadtviertels in Betracht gezogen werden, sondern auch die Lage innerhalb des Bundeslandes und Deutschlands. Ein Preisatlas kann hier anhand der Adresse einen ersten Überblick liefern.

Makro- und Mikrolage

Makler unterscheiden in Makro- und Mikrolage. Die Makrolage schaut auf die Infrastruktur der Region und Stadt rund um die Immobilie. Die Mikrolage bewertet die unmittelbare Umgebung, also Nachbarschaft, Straßenlage, Gebäudeausrichtung und direkte Umwelteinflüsse. Weiter werden diese Faktoren in harte und weiche Lagefaktoren unterschieden. Harte Kriterien sind quantifizierbar. Zur Infrastruktur zählt beispielsweise die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder Einkaufsgelegenheiten.

Weiche Kriterien sind subjektiv und beziehen beispielsweise das Milieu mit ein. Ein ungepflegtes Straßenbild, wenig Grün- und Freiflächen und ein allgemein schlechter Gebäudezustand sind Anzeichen einer sogenannten einfachen Wohnlage. Dennoch kann der Wert einer solchen Immobilie hoch sein, wenn im Gegensatz dazu gute Makrofaktoren, beispielsweise durch Wirtschaftsinvestitionen in die Region, bestehen.

Zustand und Ausstattung

Dach, Fenster und Fassade sind die wichtigsten Faktoren bei der Begutachtung des Zustandes. Zur Ausstattung zählen Aspekte wie Raumgröße, Materialien und Bodenbelag. Bei einem Bestandsobjekt wird der Makler auf mögliche Modernisierungsbedarfe achten. Hochwertige Materialien erhöhen den Wert der Immobilie. Auch die allgemeine Einrichtung, wie Anstrich, Zustand der Fensterrahmen oder Fußwege sind von Belang. Sind diese abgenutzt und kaputt, kann sich eine Renovierung vor dem Verkauf durchaus amortisieren.

Hauswert bestimmen – Methoden

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird eine Wohnmarktanalyse durchgeführt. Dazu werden vergleichbare Immobilien in Lage, Beschaffenheit und Ausstattung, sowie die aktuellen Bodenrichtwerte herangezogen. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden. Der ermittelte Wert basiert auf der aktuellen Marktlage. Konkret bedeutet dies, es wird geschaut, zu welchen Preisen in Ihrer Nachbarschaft in letzter Zeit Häuser verkauft wurden. Aus diesen Daten wird ein Durchschnittswert gebildet. Ist dieses direkte Vergleichswertverfahren aufgrund mangelnder Datenlage nicht möglich, wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Dabei zieht der Gutachter Daten älterer Geschäftsabschlüsse heran und bildet so den Durchschnittswert.

Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren wird der Wert von Immobilien ermittelt, welche gerade vermietet sind. Hierbei werden die Mieteinnahmen sowie die Grund- und Bodenwerte herangezogen. Als Wert der Mieteinnahmen wird die Jahreskaltmiete abzüglich der Fix- und Betriebskosten verwendet. Auch die Restnutzungsdauer wird berücksichtigt. Bei der Berechnung fließt ein sogenannter Vervielfältiger ein. Dies ist eine Kennzahl, zur Bewertung der Rendite einer Immobilie. Sie wird ermittelt, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete dividiert wird.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich, wenn aufgrund mangelnder Datenlage kein direkter Vergleich möglich ist. Anhand des Bodenrichtwertes wird zuerst der Grundstückswert ermittelt. Diesem werden die Kosten aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück hinzuaddiert. Abnutzungserscheinungen werden abgezogen. Zusätzlich zu diesem ermittelten Sachwert, ziehen die Sachverständigen weitere Marktanpassungsfaktoren von Gutachterausschüssen hinzu, da der reine Sachwert noch keine Veränderungen der Marktlage berücksichtigt. Mit dem Sachwertverfahren werden vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet.

Die Rolle von Gutachtern und Experten bei der Hauswertbestimmung

Eigentümer haben in der Regel eine genaue Vorstellung der Kosten ihrer Immobilie. Gutachter und Immobilienmakler ergänzen dies mit ihrer Fachkenntnis über die aktuelle Marktlage. Besonders, wenn Sie die Immobilie noch selbst bewohnen, ist die Gefahr einer Überbewertung durch emotionale Bindungen hoch. Ein externer Sachverständiger hilft hier mit einer objektiven Einschätzung. Immobiliengutachter betrachten die Immobilie gründlich und protokollieren dabei genau. Gutachterkosten ermitteln sich dabei aus dem Immobilienwert.

Experten sind mit dem Marktgeschehen, aktuellen Preisen und Entwicklungstendenzen vertraut. Sie sind in der Lage, die Faktoren wie Infrastruktur, Zustand und Marktwert zusammenhängend zu sehen. Für Laien ist es eher schwierig, in der sich ständig verändernden Marktlage den Überblick zu behalten. Um den aktuellen Preis realistisch einschätzen zu können, muss man die Wertentwicklungen über längere Zeit umfassend im Auge behalten. Eine professionelle Immobilienbewertung schützt Verkäufer vor zu niedrigen oder zu hohen Preisforderungen.

Hauswert steigern: Tipps für Immobilienbesitzer

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass Maßnahmen der Pflege und Instandhaltung Ihrer Immobilie keine Wertsteigerung bringen. Hierbei handelt es sich lediglich um werterhaltende Maßnahmen. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern möchten, ist in jedem Fall eine Form der Modernisierung notwendig, welche den Zustand des Hauses grundlegend verbessert. Das Streichen einer Heizung ist eine werterhaltende Maßnahme. Das Einbauen einer moderneren Heizungsanlage ist eine wertsteigernde Modernisierung.

Wertsteigernde Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Badsanierung

Käufer achten verstärkt auf Punkte, wie Wohnkomfort, Nachhaltigkeit und hohe Sicherheit. Für die langfristige Anschaffung eines Hauses ist es wichtig, dass es altersgerechtes Wohnen unterstützt. Die Sanitäranlagen sollten daher dem aktuellen Standard entsprechen und regelmäßig modernisiert werden. Neben dem Wohnkomfort sind moderne Sanitäranlagen zudem auf Energie- und Wassersparen ausgelegt.

Dämmung und Dachsanierung

Eine mangelhafte und veraltete Dämmung in Außenwänden und Dach ist der größte Faktor für Energieverlust. Das Thema Energie hat heute einen enorm hohen Stellenwert. Ein Haus, welches erst Umbauten hinsichtlich Energie- und Wärmedämmung benötigt, wird in jedem Fall unter Wert verkauft werden. Über eine moderne Dachsanierung kann zudem oft Wohnraum gewonnen werden, was ebenfalls den Immobilienwert steigert.

Nachhaltige Heizungssysteme

Energieeffizienz ist heute einer der wichtigsten Faktoren, auf den Immobilienkäufer achten. Die Investition in nachhaltige und dadurch kostensenkende Systeme steigert den Wert einer Immobilie in jedem Fall enorm. Gebäude mit integrierten Smart-Home-Systemen sind anderen Immobilien in der Regel im Wert weit überlegen. Dabei kann der Einbau nachhaltiger Heizsysteme oftmals auch durch staatliche Förderungen unterstützt werden.

Hauswert bestimmen – Rechtliche Aspekte und steuerliche Implikationen

Rechtliche Grundlagen für die Hauswertermittlung

Jeder Sachverständige, der einen Hauswert ermittelt, untersteht der rechtlichen Grundlage der Immobilienwertevermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese Verordnung findet sich im Baugesetzbuch. Hier sind die Anwendungsregeln der drei oben vorgestellten Wertermittlungsverfahren festgelegt.

Bei einem einfachen Verkauf reicht in der Regel ein Kurzgutachten aus. Müssen rechtliche Fragen im Falle einer Erbschaft oder Scheidung geklärt werden, fordert der Gesetzgeber ein Vollgutachten, welches mit höheren Kosten verbunden ist. Soll der Hauswert dagegen nur für den Verkauf bestimmt werden, bieten Immobilienmakler oft eine kostenlose Immobilienbewertung an.

Folgende Unterlagen werden für die Bewertung benötigt:

– Grundbucheintrag
– alle Informationen zu Belastungen (z. B. eine Hypothek)
– Baubeschreibung
– Baulastenverzeichnis
– Altlastenauskunft

Immobilienbewertung für das Finanzamt

Benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert der Immobilie für das Finanzamt (z. B. im Falle einer Erbschaft), können Sie diesen entweder vom Finanzamt oder von einem notariell beglaubigten Gutachter ermitteln lassen. Die Bewertung über das Finanzamt ist jedoch nicht empfehlenswert. Denn dieses bezieht wertmindernde Faktoren nicht mit ein und richtet sich ausschließlich nach dem ortsüblichen Bodenrichtwert. Das führt meist zu einer Steuerbelastung, die weit über dem eigentlichen Immobilienwert liegt.

Ein professioneller Gutachter wendet dagegen die bereits vorgestellten gesetzeskonformen Methoden an und ermittelt damit einen verlässlichen Immobilienwert. Für ein Gutachten, welches Sie dem Finanzamt vorlegen, muss der Experte eine notarielle Genehmigung besitzen.

Hauswert bestimmen durch die Bank

Eine Bank wird ausschließlich den Beleihungswert der Immobilie heranziehen. Dieser wird mit Hilfe des Sicherheitsabschlages berechnet. Dafür werden Baukosten, Baunebenkosten und etwaige Mieteinnahmen herangezogen. Üblicherweise zieht die Bank 10 bis 20 Prozent des eigentlichen Wertes als Sicherheitsabschlag ab.

Kostenlose Immobilienbewertung

Einen ersten Überblick können Sie sich über Online-Portale machen. Hier erhalten Sie innerhalb weniger Minuten eine kostenlose Immobilienbewertung. Online-Portale arbeiten dabei in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren. Immobilienmakler bieten ebenfalls oft eine kostenlose Immobilienbewertung an. Im Gegensatz zu Onlinerechnern berücksichtigen sie dabei alle relevanten Faktoren und bedienen sich aller gesetzeskonformen Methoden. Zusätzlich dadurch gestützt, dass der Makler das Haus persönlich begutachten kann, erhalten Sie so eine deutlich genauere und individuell passende Bewertung.

Fazit

Da in die Hausbewertung viele, sich ständig im Wandel befindliche, Faktoren einbezogen werden müssen, ist es empfehlenswert den Hauswert durch einen Experten bestimmen zu lassen. Benötigen Sie eine Immobilienbewertung für das Finanzamt oder zur Klärung eines besonderen Rechtsfalles, ist ein professioneller Gutachter mit notarieller Beglaubigung notwendig.
Möchten Sie Ihr Haus einfach verkaufen oder generell nur den Wert bestimmen lassen, können Sie eine kostenlose Immobilienbewertung über ein Online-Portal oder einen Immobilienmakler vornehmen lassen. Die Bewertung durch einen Makler ist dabei stets genauer und individueller, da sie vor Ort stattfindet und mehr Bewertungsfaktoren einbezieht.