Die Mieten sind derzeit fast in allen deutschen Städten stark im Steigen begriffen. Viele Mieter haben daher Angst vor einer drastischen Erhöhung ihrer Miete. Doch in welchen Fällen ist eine Mieterhöhung zulässig und wann ist ein Umzug sinnvoll? Prinzipiell kann eine Mieterhöhung aus verschiedenen Gründen gerechtfertigt erfolgen. In diesen Fällen gibt es jedoch bestimmte Fristen, die einzuhalten sind. Hier erfahren Sie mehr zu diesem Thema.

Gründe für eine Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann in Deutschland in erster Linie aus drei Gründen gerechtfertigt sein. Dafür gelten gesetzliche Bestimmungen. Die drei Gründe sind eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete, eine Erhöhung aufgrund von Modernisierung sowie eine vertraglich festgelegte Mieterhöhung im Rahmen von Staffel- oder Indexmietverträgen. Eine Mieterhöhung kann auch eine Folge der Betriebskostenerhöhung sein. Geregelt sind solche gerechtfertigten Erhöhungen in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB.

Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Diese Mieterhöhung ist im § 558 BGB klar geregelt. Die Miete kann auf jene Höhe angepasst werden, welche in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Mietobjekte in einer Region üblich waren. Diese Mieterhöhung ist berechtigt und muss vom Mieter auch akzeptiert werden. Allerdings gelten für diese Mieterhöhung bestimmte gesetzliche Grenzen. Die sogenannte Kaltmiete darf in den letzten drei Jahren nicht über 20 % steigen. In manchen Wohngebieten gilt auch eine Obergrenze von 15 %. Eine derartige Mieterhöhung ist seitens des Vermieters jedoch nur alle 15 Monate gerechtfertigt.

Modernisierungsmaßnahmen

Ein häufiger Grund für eine Mieterhöhung sind Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Auch diese Mieterhöhungen muss der Mieter akzeptieren. Es bedarf dafür jedoch keiner expliziten Zustimmung des Mieters. Geregelt sind diese Maßnahmen im § 555b BGB. Der Vermieter ist jedoch dazu verpflichtet, diese Mieterhöhung mindestens drei Monate vorher schriftlich anzukündigen.

Zu den üblichen Maßnahmen für eine Modernisierung zählen beispielsweise energetische Maßnahmen wie eine Fassadendämmung, der Austausch von Heizungsanlagen, eine nachhaltige Verbesserung der Wohnsituation und die Schaffung neuen Wohnraums. Der Einbau eines Lifts dient zum Beispiel der Verbesserung der Wohnverhältnisse. Für die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen können 8 % der Kosten auf die Miete umgelegt werden (§ 559 ABG).

Indexmietverträge

Im Rahmen von Staffel- oder Indexmietverträgen werden Mieterhöhungen bereits direkt im Mietvertrag geregelt. Während sich bei einem Indexmietvertrag die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreis richtet, kann die Miete bei einem Staffelmietvertrag jährlich erhöht werden.

Mieterhöhung durch Betriebskosten

Eine Mieterhöhung infolge von gestiegenen Betriebskosten ist üblich und steht meist im Mietvertrag. Dafür gilt der § 560 BGB.

Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Bei einer Mieterhöhung gelten bestimmte Fristen. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor häufigen Mieterhöhungen. Aus diesem Grund wurden gewisse gesetzliche Fristen eingeführt. Diese gelten in erster Linie für Mieterhöhungen im Rahmen einer Mietanpassung sowie für Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungen. Aber auch bei den anderen Gründen für eine Mietanpassung gibt es bestimmte Fristen. Außerdem muss eine Mieterhöhung in den meisten Fällen schriftlich begründet werden.

Die schriftliche Begründung

Das Gesetz legt den Vermietern auf, eine Mieterhöhung schriftlich zu begründen. Diese Begründung kann entweder postalisch oder auf elektronischem Weg den Mietern zugesandt werden. In diesem Schreiben muss erklärt werden, warum die Mieten erhöht werden. Das gilt in erster Linie für eine Mietanpassung auf das ortsübliche Niveau und für Modernisierungen. Im letzteren Fall müssen in dem Schreiben die Art und der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen, der Beginn und die Dauer der Arbeiten, die voraussichtlichen Erhöhungen sowie der Hinweis auf die Möglichkeit eines Widerspruchs im Härtefall beschrieben sein.

Anpassung an ortsübliche Mieten

Passt der Immobilieneigentümer die Miete an die ortsüblichen Marktpreise an, muss er den Mieter davon rechtzeitig in Kenntnis setzen. Die Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich begründen. Wenn Sie eine Wohnung gemietet haben, haben Sie in diesem Fall zwei Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen.
Stimmen Sie der Erhöhung zu, müssen Sie den neuen Mietpreis zahlen. Danach darf ein Jahr lang keine weitere Mieterhöhung erfolgen.

Im Fall einer gerechtfertigten Mieterhöhung haben Sie jedoch die Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Dann können Sie innerhalb von drei Monaten nach dem Erhalt des Schreibens für die Mieterhöhung aus der Wohnung ausziehen. Die Kündigung ist jedoch spätestens ein Monat vor dem Auszugsdatum an die vermietende Partei zu übermitteln.

Fristen bei einer Indexmiete

Ist die Erhöhung der Indexmiete der Grund für Mieterhöhung, gelten wiederum bestimmte gesetzliche Fristen. Bei der Indexmiete wird der Mietpreis maximal alle Jahre um den Verbraucherpreisindex erhöht. Dieser gilt ab dem übernächsten Monat nach Bekanntgabe des Index durch das Statistische Bundesamt. Wird beispielsweise der Index im Januar bekannt gegeben, wird die Mieterhöhung erst ab März schlagend.

Fristen bei der Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete erhöht sich der Mietpreis in regelmäßigen Intervallen. Zwischen zwei Erhöhungen muss jedoch immer mindestens ein Jahr liegen.

Fristen bei Modernisierung

In manchen Fällen ist eine Modernisierung der Grund für Mieterhöhung. In diesem Fall gelten verschiedene Fristen für die einzelnen Modernisierungsschritte. Auf alle Fälle muss der Vermieter bevorstehende Arbeiten rechtzeitig ankündigen. Die Frist dafür beträgt drei Monate. Steigt in der Folge der Mietpreis, können Sie als Wohnungsmieter den Härteeinwand geltend machen. Dieser Härteeinwand ist ein Monat nach Bekanntgabe der Modernisierungsmaßnahmen an den Vermieter zu übermitteln.
Im Fall einer Modernisierung gilt ebenfalls das Sonderkündigungsrecht. Auch dieses muss innerhalb eines Monats an den Vermieter übermittelt werden.

Der Umzug als letzter Ausweg

Wenn Sie das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, müssen Sie sich nach einer neuen Unterkunft umschauen. Im Fall eines Umzugs kommen natürlich andere Belastungen auf Sie zu. Aufgrund der Fristen hat man genug Zeit, um einen Umzug rechtzeitig in die Wege zu leiten.

Was ist bei einem Umzug zu beachten?

Ein Umzug kann natürlich auch innerhalb eines Tages erfolgen. In der Regel ist dieser jedoch mit Vorarbeiten und einer Planung verbunden. Der Umzug sollte jedenfalls noch im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist über die Bühne gehen. In diesem Zeitraum sollte bereits eine neue Wohnung bezugsfertig sein, die Sachen gepackt werden und für der Transport organisiert werden. Außerdem ist es ratsam, sich bei der Post um einen Nachsendeauftrag zu kümmern.

Der Umzug mit einem Umzugsunternehmen

Im Idealfall können Sie ein Umzugsunternehmen mit den Übersiedlungsarbeiten beauftragen. In diesem Fall steht Ihnen in Gütersloh, Bielefeld oder Celle ein Umzugsunternehmen zur Verfügung, das Ihnen beim Auszug aus der ehemaligen Wohnung und dem Einzug in die neue Wohnung hilfreich zur Seite steht. Das Umzugsunternehmen Gütersloh kümmert sich um die notwendigen organisatorischen Angelegenheiten im Rahmen eines Umzugs.

In welchen Fällen ist eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt?

In manchen Fällen ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen und damit nicht rechtskräftig. Wer eine Immobilie vermietet, darf den Mietvertrag nicht einseitig ändern und von den Mietern verlangen, einen neuen erhöhten Mietvertrag abzuschließen. Diese Änderungskündigung ist in Deutschland nicht erlaubt. Es gibt jedoch Ausnahmefälle. Ein Immobilieneigentümer kann aus einem berechtigten Interesse den Mietvertrag aufkündigen.

Auch bei einem Verkauf der Immobilie darf der neue Eigentümer keine gesonderte Mieterhöhung vornehmen. Ehepartner, die aufgrund des Tods des anderen Partners in das Mietverhältnis eintreten, dürfen ebenfalls mit keiner daraus resultierenden Erhöhung konfrontiert werden.

Mieterhöhungen am besten prüfen

Ein Umzug ist sicherlich in vielen Fällen der letzte Weg, um eine Mieterhöhung nicht in Kauf nehmen zu müssen. Das gilt vor allem dann, wenn die Erhöhung eine unzumutbare finanzielle Belastung darstellt. Auf jeden Fall sollten Sie eine Mieterhöhung immer gründlich auf ihre Korrektheit prüfen oder überprüfen lassen. Viele Details für Mieterhöhungen finden sich bereits im Mietvertrag. Lesen Sie deshalb den Vertrag gewissenhaft durch, bevor Sie eine neue Wohnung beziehen. Beachten Sie auch bei einem Umzug immer die gültigen Kündigungsfristen.